Firma doradcza Savills podsumowała trendy na rynku najmu powierzchni biurowych w Warszawie. Najważniejszym wydarzeniem jest powstanie nowej grupy najemców – operatorów przestrzeni coworkingowych, którzy generują coraz większą część popytu. Ponadto w wyniku Brexitu w Warszawie może powstać 4 000 nowych miejsc pracy, a spadająca stopa bezrobocia powoduje wzrost znaczenia lokalizacji biurowej w walce o najlepszych pracowników.

Nastała era coworkingu

Warszawa wyrasta na centrum społeczności startupów. Brak ich jednoznacznej definicji utrudnia oszacowanie skali tego zjawiska. Przyjmuje się jednak, że w Polsce działa obecnie ok 2700 startupów. W samej stolicy pracuje w nich ok. 6% wszystkich osób aktywnych zawodowo, co przekłada się na generowanie przez nich aż 11% całkowitego PKB miasta. Prognozuje się, że w najbliższych latach sektor ten będzie się rozwijał w średniorocznym tempie wynoszącym 4,1%.

Wśród inicjatyw wspierających młodą przedsiębiorczość i rozwój kultury startupowej do najważniejszych należą zapowiedzi powstawania licznych przestrzeni coworkingowych. To nowa grupa najemców, która w bieżącym roku będzie miała znaczący udział w kreowaniu popytu na powierzchnie biurowe. Operatorzy obecni na warszawskim rynku to m.in. Business Link, the Brain Embassy, The Heart, Mindspace czy TechHub. Partnerami dostawców powierzchni coworkingowych coraz częściej zostają najwięksi deweloperzy, tacy jak Ghelamco Poland czy Skanska Property Poland, którzy wpisują idee wspierania innowacyjności i przedsiębiorczości do swoich strategii rozwoju. Kolejni operatorzy rozważają wejście do Polski a Ci, którzy już działają rozbudowują swoje oddziały, jak uczynił to chociażby Google Campus ze swoją pierwszą lokalizacją w tej części Europy znajdującą się w Centrum Praskim Koneser.

Rynek pracownika

W Warszawie odnotowuje się rekordowo niskie bezrobocie, które dodatkowo w przyszłym roku ma spaść z zaledwie 2% do 1,5%. Tym samym biuro staje się ważnym czynnikiem, który może przyciągnąć i utrzymać najlepszych pracowników. W konsekwencji koszt wynajęcia powierzchni biurowej zaczyna być jednym z, ale niekoniecznie kluczowym kryterium wyboru w stosunku do jej atrakcyjności dla pracowników. Rywalizacja o największe talenty jest najsilniejsza wśród firm z sektora IT i FinTech, co sprawia, że to właśnie najemcy z tych branż będą w najbliższym czasie przywiązywać największą wagę do lokalizacji biurowej. Na znaczeniu zyskują również rozwiązania z zakresu przyjaznego biura, które dzięki odpowiedniej aranżacji poprawiają komfort i efektywność pracowników.

Dominacja sektora finansowego

Branża usług finansowych stanowiła najaktywniejszą grupę najemców na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie. Odpowiadała ona w 2016 r. za 40% popytu biorąc pod uwagę największe transakcje obejmujące co najmniej 2 000 m kw. Aktywność sektora bankowo-ubezpieczeniowego utrzyma się na wysokim poziomie, za czym przemawia prognozowany dla niego wzrost zatrudnienia na poziomie 3,1% w 2017 r. i 2,1% w 2018 r. Rosnąć może zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnie ze strony takich banków, które posiadają w Polsce swoje zaplecze administracyjne i IT.

Warszawa beneficjent Brexitu

Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej powoduje, że międzynarodowe korporacje rozważają przeniesienie z Londynu na kontynent części swoich operacji biznesowych. Warszawa znajduje się wśród miast, które brane są pod uwagę jako potencjalna nowa lokalizacja dla relokujących się firm. W wyniku tego już wkrótce w stolicy może powstać 4000 nowych miejsc pracy. Polska przyciąga zagranicznych inwestorów m.in. dużą dostępnością nowoczesnej powierzchni biurowej, wysokimi kwalifikacjami kadry pracowniczej i korzystnymi przepisami podatkowymi. Największym atutem Warszawy są atrakcyjne stawki czynszowe, o 64% niższe niż w Paryżu i 44% niższe niż we Frankfurcie. Warszawa może też liczyć na napływ doświadczonych pracowników, którzy będą chcieli przenieść się z Londynu do innych miast europejskich.

Analiza rynku biurowego stolicy

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie na koniec pierwszego kwartału 2017 r. wynoszą 5 119 300 m kw. Do końca roku w mieście przybędzie 236 000 m kw. biur, z czego najwięcej w strefie Mokotowa. Stopa pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu Warszawy plasuje się na poziomie 14,8%, co jest najwyższym wynikiem spośród centralnych obszarów biznesowych (COB) wszystkich stolic na najważniejszych rynkach biurowych w Europie. Najmniej wolnej powierzchni biurowej (2,9%) odnotowano w strefie Północnej, a najwięcej na w korytarzu ulicy Żwirki i Wigury (26,4%). Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie wahają się od 13,5 Euro za m kw. miesięcznie na Służewcu do 23 Euro w Centralnym Obszarze Biznesu.

„W Warszawie nastała moda na coworking. Wspieranie innowacyjności i przedsiębiorczości, a także dostosowywanie biur do wymagań nowego pokolenia pracowników to najsilniejsze trendy na rynku nieruchomości biurowych w stolicy. Duża dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej, w połączeniu z konkurencyjnymi w stosunku do Europy Zachodniej stawkami czynszowymi, to również szansa dla Warszawy w kontekście Brexitu” – podsumowuje Jarosław Pilch, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy w firmie doradczej Savills.

Źródło: info prasowe Savills

W ciągu najbliższych kilku lat zasoby biurowe Woli sięgną miliona metrów kwadratowych, a liczba pracowników 115 000 osób. Czy Wola przygotowana jest na boom inwestycyjny? Czy grozi jej stanie się drugim warszawskim Mordorem? Na te pytania odpowiedzi szuka firma doradcza JLL.

JLL zbadał różne aspekty funkcjonowania warszawskiej Woli. Analizie poddano infrastrukturę transportową, kwestie parkowania, przestrzenie publiczne, tożsamość, planowane inwestycje oraz rynek biurowy. To pierwsza tak szczegółowa analiza kondycji i perspektyw rozwoju dla biurowej Woli i kolejne – po ubiegłorocznym raporcie JLL dotyczącym Służewca Przemysłowego – opracowanie zawierające nie tylko identyfikację wyzwań, ale również propozycję rozwiązań mających na celu usprawnienie funkcjonowania polskich hubów biznesowych.

Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Doradztwa Strategicznego, JLL, informuje: „Przesuwanie się środka ciężkości biznesowego centrum Warszawy na zachód staje się faktem. Jeszcze niedawno zaniedbana poprzemysłowa dzielnica dogęszcza się i nabiera metropolitalnego charakteru. Katalizatorem zmian była decyzja o budowie II linii metra, która przyspieszyła decyzje inwestycyjne wielu deweloperów biurowych, a w następnym etapie przyciągnęła dużych najemców”.

Wola to dziś najdynamiczniej rozwijająca się dzielnica biznesowa w Polsce.

„Na Woli funkcjonuje 38 biurowców o łącznej powierzchni przekraczającej 600 000 mkw. W 2021 r. łączna podaż może sięgnąć nawet miliona mkw. To tyle, ile wynoszą aktualnie zasoby Służewca Przemysłowego – największego skupiska biurowego w Polsce”, wylicza Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Dziś w wolskich biurowcach pracuje już ok. 55 000 osób, a w przeciągu najbliższych pięciu lat liczba ta wzrośnie do 115 000.

„Pojawianie się kolejnych inwestycji biurowych i tysięcy pracowników nie pozostanie bez wpływu na funkcjonowanie Woli. Chcieliśmy zatem przyjrzeć się bliżej perspektywom dalszego rozwoju dzielnicy i wyzwaniom w zakresie m.in. transportu, infrastruktury, czy przestrzeni publicznych, z jakimi tak dynamiczny wzrost się wiąże. Na potrzeby analizy określiliśmy kryteria, jakimi charakteryzują się działające z sukcesem huby biznesowe np. w Europie Zachodniej. Do tych czynników należą m.in.: spójna wizja już na etapie projektowania, dostępność komunikacyjna, dbałość o tożsamość miejsca i przestrzenie publiczne, równowaga funkcji biurowych, mieszkaniowych i usługowych, jak również współpraca pomiędzy władzami miasta, biznesem i mieszkańcami”, dodaje Jan Jakub Zombirt.

Wola biurowa – nowe biznesowe centrum Polski?

W ciągu ostatnich pięciu lat deweloperzy zrealizowali na Woli ponad 250 000 mkw. nowych biur. To w tej części Warszawy powstają największe inwestycje biurowe w historii polskiego rynku, takie jak m.in. Warsaw Spire oraz aktualnie realizowane Warsaw Hub, Generation Park, Spark, Spinnaker, Mennica Legacy Tower, czy Browary Warszawskie. Działają tu najwięksi deweloperzy.

„Obecnie na Woli powstaje aż 273 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To więcej niż w całym Krakowie”, wylicza Mateusz Polkowski.

W ciągu ostatnich trzech lat na Woli zawarto umowy najmu na 360 000 mkw., z czego aż 279 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty i ekspansje. Wola jest popularnym kierunkiem relokacji najemców, również ze Służewca Przemysłowego oraz siedzibą centrów kompetencyjnych takich gigantów jak Goldman Sachs czy BNP Paribas Securities Services. Do najbardziej spektakularnych przeprowadzek w ciągu ostatnich trzech lat można zaliczyć firmę Samsung, Raiffeisen Polbank, Frontex, JLL, Agencję Rynku Rolnego, Benefit Systems, czy Stanley Black & Decker.

„W następnych latach powinien być kontynuowany trend relokacji firm do tej części miasta. Wola jest lokalizacją droższą niż np. Służewiec Przemysłowy, niemniej jednak jest w Warszawie grupa firm, które są w stanie zapłacić więcej za biuro, które oferuje lepszy dojazd i bardziej prestiżową lokalizację”, dodaje Mateusz Polkowski.

 Aktualnie w okolicach Ronda Daszyńskiego firmy płacą od 16 do 20 euro za mkw. miesięcznie za dobrej jakości powierzchnię biurową. Chętnych nie brakuje.

„W ciągu ostatnich trzech lat współczynnik powierzchni niewynajętej w rejonie Zachodniego Centrum utrzymywał się poniżej średniej dla całej Warszawy i to pomimo rekordowych, jak na tę część stolicy, poziomów dostarczanej nowej podaży biurowej. Aktualnie wynosi on około 8,2% w porównaniu do 14% dla całej stolicy. Pokazuje to chłonność wolskiego rynku i jego popularność wśród najemców”, dodaje Mateusz Polkowski.

Wola w przyszłości – Mordor czy…Shire?

W perspektywie następnych kilku lat Woli nie grożą negatywne następstwa braku zrównoważenia rozwoju dzielnicy, które od kilku lat można zaobserwować w rejonie Służewca Przemysłowego. Wynika to m.in. z bardzo dobrej dostępności transportu publicznego, zróżnicowanych funkcji ze znacznym udziałem zabudowy mieszkaniowej oraz silnej lokalnej tożsamości. Nie oznacza to jednak braku wyzwań dla dalszego rozwoju.

„Pomimo znacznego pokrycia Woli planami miejscowymi, wciąż brakuje sformułowania spójnej wizji tego jak dzielnica ma wyglądać i funkcjonować za kilka, kilkanaście lat. O ile za pozytywne należy uznać dążenie do równowagi między funkcją biurową i mieszkaniową, to jednak plany miejscowe nie gwarantują powstania spójnej zabudowy, wytworzenia ładu przestrzennego, ani poprawy ogólnej estetyki otoczenia. Bez tych elementów budowa reputacji dzielnicy jako prestiżowej lokalizacji będzie znacznie trudniejsza. Do tego niezbędna jest otwarta współpraca pomiędzy władzami miasta, architektami i urbanistami, biznesem oraz oczywiście mieszkańcami. Teraz jest właśnie czas na tego typu strategiczne decyzje, aby na biznesowej Woli nie zrealizował się scenariusz znany ze Służewca Przemysłowego”, podsumowuje Jan Jakub Zombirt.

Źródło: info prasowe JLL

Marka CCC przedłużyła umowę najmu blisko 700 m kw. powierzchni handlowej w Galeriii Jasło. Otwarcie sklepu w nowej odsłonie planowane jest na 20 czerwca 2017 roku. Savills jest wyłącznym agentem Galerii Jasło, uczestniczącym przy komercjalizacji i rozbudowie obiektu.

CCC S.A. jest największą detaliczną spółką obuwniczą w Europie Środkowej i największym producentem obuwia w Europie. Grupa CCC posiada ponad 800 salonów w 17 krajach, o łącznej powierzchni sprzedaży 400 tys. m kw. CCC jest też właścicielem fabryki butów skórzanych, zatrudnia ponad 12 000 pracowników i rocznie sprzedaje ponad 40 mln par obuwia. Spółka notowana jest na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i należy do grona 20 największych spółek zaliczanych do WIG-u 20. Do końca 2017 roku CCC planuje zwiększyć sieć dystrybucji do 1100 sklepów o łącznej powierzchni ponad 560 tys. m kw.

Galeria Jasło to centrum handlowe o powierzchni 9 000 m kw., oferujące 39 punktów handlowych oraz usługowych a także 160 miejsc postojowych na parkingu naziemnym. Do obecnych  najemców galerii należą m.in. CCC, Cropp, Deichmann, Empik, House, Jysk, Reserved, Rossman i wiele innych. Po planowanej rozbudowie obiekt powiększy się w sumie do 16 000 m kw. Oferta wzbogaci się o m.in. kompleks kinowy, rozbudowaną ofertę gastronomiczną, klub fitness oraz 4-gwazdkowy hotel. Powiększony zostanie także parking do 400 miejsc postojowych dla klientów.

Savills jest także agentem wyłącznym nowo powstającego parku handlowego Jasło (Retail Park Jasło). Ten obiekt handlowy będzie zlokalizowany przy drodze wyjazdowej z Jasła na Krosno. Do grona potencjalnych najemców należą sklep z branży RTV AGD oraz market budowlano-dekoracyjny. Planowana powierzchnia obiektu to 11 000 m kw. powierzchnia najmu brutto (GLA).

Źródło: info prasowe Savills

Foto: info prasowe Savills