Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, wolumen transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie bieżącego roku wyniósł 95 mld euro, czyli utrzymał się na poziomie zbliżonym do odnotowanego w analogicznym okresie rok wcześniej. Wielka Brytania jest nadal największym rynkiem inwestycyjnym w Europie, ale Niemcy mogą ją wyprzedzić pod względem łącznej wartości transakcji inwestycyjnych jeszcze w tym roku. W Polsce całoroczny wolumen będzie prawdopodobnie bardzo zbliżony do zeszłorocznego, który wyniósł 4,5 mld euro.

Z najnowszego raportu firmy Savills European Investment Briefing wynika, że w drugim kwartale Niemcy cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów, którzy ulokowali w tym kraju 13,8 mld euro. W pierwszym półroczu wartość transakcji na niemieckim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła łącznie 26 mld euro, co oznacza wzrost w ujęciu rocznym o 41%. Wobec niepewności związanej z brexitem Niemcy umocniły swój wizerunek jako „bezpiecznej przystani” wśród inwestorów niechętnie podejmujących ryzyko, których przyciąga bardziej stabilna sytuacja polityczna. Inwestorzy są także skłonni zapłacić za bezpieczeństwo przychodów o 50-75 pb więcej. Według prognoz firmy Savills, w 2017 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w Niemczech wzrośnie do rekordowego poziomu ponad 60 mld euro.

„Wartość transakcji inwestycyjnych w Niemczech jest średnio o 29% wyższa w drugim półroczu w porównaniu ze wzrostem o 11% w Wielkiej Brytanii. Oznacza to, że tegoroczny wolumen obrotów na niemieckim rynku nieruchomości może być wyższy niż na Wyspach Brytyjskich” – mówi Alice Marwick z działu badań europejskich, Savills.

Ponadto według danych firmy Savills, Holandia, Hiszpania i Austria także mogą odnotować rekordowy wolumen transakcji inwestycyjnych, ponieważ w ich przypadku wartość obrotów już przekroczyła średnią pięcioletnią za ten okres odpowiednio o 93%, 81% i 71%. Wzrost ten wynika w dużym stopniu z coraz większej liczby bardzo dużych transakcji. Hiszpania przyciąga także inwestorów zagranicznych, którzy w ostatnich pięciu latach zwiększyli dwukrotnie wartość kapitału ulokowanego na hiszpańskim rynku. Co ciekawe, preferowaną przez inwestorów kategorią aktywów są nieruchomości handlowe i magazynowe w przeciwieństwie do innych krajów europejskich, w których największym zainteresowaniem cieszy się sektor biurowy.

Łączny wolumen kapitału zagranicznego zainwestowanego w Europie wzrósł z 42,0 mld euro w pierwszej połowie 2016 roku do 50,1 mld euro w analogicznym okresie bieżącego roku i był wyższy od średniej długoterminowej o 53%. Wynika to głównie z większego napływu kapitału zagranicznego do Austrii, Niemiec, Norwegii i Hiszpanii.

„W pierwszym półroczu dominującym graczem wśród inwestorów zagranicznych były nadal Stany Zjednoczone, ale w porównaniu z poprzednimi latami odnotowujemy obecnie wzrost aktywności inwestorów europejskich oraz nieznaczny spadek kapitału napływającego z Azji. Inwestorzy z Chin odczuwają rosnącą presję wynikającą z kontroli kapitału, co wykorzystują fundusze europejskie inwestując w najbardziej atrakcyjne aktywa w Europie kontynentalnej” – mówi Marcus Lemli, dyrektor firmy Savills w Niemczech i działu inwestycji europejskich.

W przeciwieństwie do większości krajów europejskich, w których wolumen transakcji inwestycyjnych przekroczył średnią półroczną z pięciu lat, wartość obrotów w Irlandii, Francji i Wielkiej Brytanii była niższa od średniej dla tych rynków.

„Główną przyczyną mniejszej aktywności inwestycyjnej na tych rynkach jest raczej niewystarczająca podaż aktywów niż brak popytu. Przewidujemy jednak wzrost wolumenu obrotów w drugim półroczu dzięki sfinalizowaniu wielu transakcji portfelowych będących obecnie w toku. Spowolnienie aktywności we Francji było skutkiem niepewności w okresie poprzedzającym wybory prezydenckie, ale wraz z wygraną Emmanuela Macrona na rynki powrócił optymizm i tegoroczny wolumen transakcji inwestycyjnych może być zbliżony do ubiegłorocznego” – dodaje Marcus Lemli.

Według firmy Savills, niewystarczająca podaż powierzchni komercyjnej wysokiej jakości również przyczynia się do wzrostu konkurencji na rynku. Niektórzy inwestorzy lokują kapitał wyłącznie w najbardziej atrakcyjnych nieruchomościach zamiast dywersyfikować inwestycje z uwzględnieniem różnych kategorii mniejszych aktywów. Z analiz przeprowadzonych przez Savills wynika, że na 80% rynków trend ten spowodował wzrost półrocznych wolumenów transakcji powyżej ich średnich długoterminowych.

W pierwszych sześciu miesiącach 2017 roku najwięcej kapitału na rynku europejskim zainwestowano w nieruchomości biurowe, ale największy wzrost aktywności inwestycyjnej (+40%) odnotował sektor logistyczny.

„Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w COB są na rekordowo niskim poziomie i raczej nie zmniejszą się na głównych rynkach. Z tego względu w krajach, w których utrzymują się wysokie ceny i ograniczona podaż nieruchomości typu prime w COB, inwestorzy biorą pod uwagę obiekty zlokalizowane poza COB oraz aktywa innych kategorii. Przewidujemy dalszy wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych, ponieważ inwestorzy poszukują możliwości lokowania kapitału w segmencie value-add na głównych rynkach. Wzrośnie także zainteresowanie nieruchomościami w lokalizacjach poza COB, w których stopy kapitalizacji maleją w wolniejszym tempie” – dodaje Alice Marwick, analityk z działu badań w firmie Savills.

W Polsce wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w drugim kwartale przekroczył miliard euro. Według Savills, biorąc pod uwagę wartość transakcji w toku, całoroczny wolumen będzie prawdopodobnie bardzo zbliżony do zeszłorocznego (około 4,5 mld euro).

„Według prognoz Savills, w drugim półroczu 2017 r. całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce może, za sprawą kilku dużych transakcji portfelowych, być nawet dwukrotnie wyższy niż w pierwszym półroczu, kiedy to mieliśmy do czynienia z pewnym ewenementem w regionie CEE. Wartość transakcji w pierwszej połowie 2017 r. w Czechach była wówczas wyższa niż w Polsce. Nie powinna być to jednak zapowiedź stałej tendencji. Polska ma nadal wiodącą pozycję w Europie Środkowo-Wschodniej i ze względu na skalę nie powinna utracić tej pozycji. Na tle Europy Zachodniej, mimo iż pozostajemy relatywnie niewielkim i młodym rynkiem, przyciągamy kapitał inwestycyjny relatywnie korzystnymi stopami zwrotu oraz dobrymi prognozami dotyczącymi wzrostu gospodarczego” – mówi Michał Stępień, Associate, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Savills.

Źródło info i foto: informacja prasowa Savills

Budowa wieżowca Mennica Legacy Tower wkracza w kolejne etapy. Generalny wykonawca kompleksu – firma Warbud S.A., zakończyła pod koniec września realizację płyty fundamentowej o powierzchni 8 400 m kw. Obecnie realizowane są docelowe słupy i stropy pośrednie podziemia wraz z trzonami. Na placu budowy przygotowano także specjalny dwukondygnacyjny model fasady, w którym dokładnie odwzorowano fragmenty elewacji wieżowca, w tym charakterystyczne, uchylne panele okienne. Model ten stanowi bazę w skali 1:1 do oceny aspektów architektonicznych samej fasady i jest konieczny na dalszych etapach tworzenia projektu wykonawczego.

Wykonanie płyty fundamentowej było jednym z kluczowych elementów prac podziemnych w ramach budowy kompleksu Mennica Legacy Tower. Element ten składa się z 15 działek roboczych, a do jego przygotowania zużyto aż 1920 ton stali oraz 12 000 m³ betonu. Dla porównania, w innym realizowanym w ostatnim czasie biurowcu o powierzchni 22 000 m kw., firma Warbud do przygotowania całego budynku wykorzystała 1300 ton stali.

„Za nami bardzo intensywny i niezwykle trudny okres na budowie Mennica Legacy Tower. O skali prac świadczy fakt, że w ciągu dziesięciu miesięcy realizacji części podziemnej wykorzystaliśmy beton, dostarczony przez aż 5700 betoniarek. Budowa nie zwalnia tempa. Po zakończeniu płyty dennej wykonujemy obecnie ściany, słupy i stropy na kondygnacjach minus 3 i minus 4. Uzyskanie stanu zero zaplanowaliśmy na koniec listopada br. Realizując podziemie, projektujemy równolegle elementy naziemnych kondygnacji, w tym fasadę, która wyróżnia się nie tylko wysokimi parametrami technicznymi ograniczającymi straty energii oraz otwieralnymi panelami dostarczającymi świeże powietrze, ale także stanowi bardzo ciekawą formę architektoniczną. W ostatnim czasie przygotowaliśmy dwukondygnacyjny model fasady, który służy nam do oceny zarówno jej aspektów architektonicznych, jak i technicznych. Na jego bazie dokonaliśmy wyboru szkła. Model fasady jest doskonale widoczny dla osób odwiedzających okolicę naszej inwestycji od strony ul. Prostej” – mówi Piotr Turchoński, Dyrektor Rozwoju Golub GetHouse.

Mennica Legacy Tower to inwestycja realizowana przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej w Warszawie. W 140-metrowej wieży i sąsiadującym z nią 43-metrowym budynku zachodnim znajdzie się łącznie 65 630 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dzięki dużej powierzchni typowego piętra – 2 000 mkw. brutto – oraz wyjątkowej elastyczności biur, Mennica Legacy Tower spełni najwyższe standardy ergonomii użytkowania. Za projekt architektoniczny kompleksu biurowego odpowiada renomowana pracownia architektoniczna Goettsch Partners z Chicago, która na swojego lokalnego partnera wybrała uznane biuro projektowe Epstein.

Wieżowiec realizowany przez Golub GetHouse i Mennicę Polską S.A. połączy wyjątkową architekturę, funkcjonalność i najwyższej jakości materiały wykończeniowe. W obu budynkach kompleksu zastosowane zostaną zaawansowane rozwiązania technologiczne zwiększające efektywność i niezawodność pracy systemów budynku, jak i gwarantujące bezpieczeństwo najemców. Inwestycja powstaje zgodnie z wymogami międzynarodowego certyfikatu ekologicznego BREEAM na poziomie „Outstanding”. Niższy budynek kompleksu będzie gotowy pod koniec 2018 r., a wieża – jesienią 2019 r.

Źródło info i foto: materiały prasowe Golub GetHouse

Bogata oferta rozrywkowa i dobre restauracje są obecnie ważniejsze, niż bliska lokalizacja czy atrakcyjny poziom cenowy oferty gastronomicznej. Takich wniosków dostarcza badanie faktycznych preferencji klientów centrów handlowych przeprowadzone przez firmę doradczą Savills wspólnie z firmą NEUROHM. Zmiana potrzeb konsumentów ma przełożenie na rynek nieruchomości, na którym wytworzyła się nowa generacja centrów handlowych, jaką są galerie społecznościowe.

Czym jest galeria społecznościowa?

Zgodnie z najnowszym raportem firmy Savills, galeria społecznościowa to nieruchomość, w której funkcje handlowe nie są nadrzędne w stosunku do usług dodatkowych. Nadrzędność ta nie musi być tożsama z większą powierzchnią zajmowaną przez ofertę spoza tradycyjnego zestawu najemców handlowych, ale musi mieć odzwierciedlenie w całościowym wizerunku obiektu i sposobie jego pozycjonowania na rynku. Galeria społecznościowa sprzyja kontaktom z innymi ludźmi i wspólnemu przeżywaniu emocji. Znajduje się często w obiektach poprzemysłowych i zwykle tworzy, bogatą w zieleń, przestrzeń publiczną. W gronie najemców pożądane są lokalne marki oraz dedykowane danemu obiektowi unikalne koncepty znanych sieci. Oferta skupiona jest na usługach i produktach, które nie mają swojej alternatywy w sferze wirtualnej.

„Galeria społecznościowa to przede wszystkim miejsce do spędzania wolnego czasu. To odpowiedź na rozwój sektora e-commerce. Obiekty te oferują usługi, z których nie sposób jest skorzystać przez Internet” – mówi Marta Mikołajczyk-Pyrć, Dyrektor Pionu Nieruchomości Handlowych w Dziale Zarządzania Nieruchomościami i Aktywami Savills.

Podwalinami pod powstanie galerii społecznościowych były zmiany zachodzące na przestrzeni ostatnich lat, zarówno na rynku nieruchomości, jak i w sferze społecznej. Gastronomia w Polsce przebyła długą drogę, od otwarcia w 1992 r. pierwszej restauracji McDonald’s, przez modę na telewizyjne programy kulinarne, aż do przyznania gwiazdki Michelin dla polskiej restauracji i powstania pierwszego tzw. food marketu w stolicy. Równolegle rozwijały się nowe technologie. Wraz z otwarciem granic w ramach strefy Schengen przyśpieszeniu uległo także przenikanie zachodnich trendów do Polski.

„Powstanie Hali Koszyki to najbardziej przełomowe wydarzenie na rynku handlowym w Polsce od czasu otwarcia Galerii Mokotów w 2000 r. Pomimo, że oba projekty są nieporównywalne do siebie pod względem skali, to stały się wzorem do naśladowania dla innych obiektów. Na przestrzeni 16 lat dzielących ich debiuty na rynku zmieniło się wszystko. Rozwój sieci multipleksów i klubów fitness, moda na zdrową żywność, pierwszy smartfon i rosnąca popularność mediów społecznościowych. Wszystko to wpłynęło na to jak robimy zakupy i czego oczekujemy od współczesnych galerii. Tradycyjny handel musiał znaleźć sposób, by odpowiedzieć na aktualne potrzeby konsumentów. Tak powstały galerie społecznościowe” – mówi Jarosław Tutaj, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Savills.

Na ile społecznościowe są polskie galerie?

Według Savills jednym z prekursorów galerii społecznościowych w Polsce był poznański Stary Browar. Otwarty w 2003 r. obiekt łączy funkcję handlową ze sztuką. Wiele istniejących centrów przeszło w ostatnim czasie modernizacje, które przybliżyły je do definicji galerii społecznościowej. Należą do nich m.in. Arkadia i Galeria Mokotów, które poszerzyły swoje strefy gastronomiczne (tzw. food court).

Pierwszym obiektem w Polsce, który można uznać w pełni za galerię społecznościową była warszawska Hala Koszyki. W jej centralnej części znajdują się bary i lokale gastronomiczne. Jedna z restauracji czynna jest całą dobę sprawiając, że galeria tętni życiem również w nocy. Wiele z planowanych projektów łączonych, które, oprócz części biurowej czy apartamentowej, będą posiadać funkcję handlową, tworzy ją na kształt galerii społecznościowej. Takimi obiektami będą m.in. Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle (EC Powiśle), czy Towarowa 22.

„Obecnie udział w rynku obiektów, które posiadają liczne cechy galerii społecznościowej nie przekracza 10% całkowitych zasobów powierzchni handlowej w Polsce. Zdecydowana większość spośród wszystkich 430 centrów handlowych w kraju, to projekty, w których strefa gastronomiczna i rozrywkowa stanowi jedynie niewielki ułamek powierzchni” – mówi Wioleta Wojtczak, Dział Badań i Doradztwa, Savills.

W 18 największych polskich miastach o populacji powyżej 150 000 mieszkańców istnieje 400 centrów handlowych. Zgodnie z danymi Savills w ramach nich funkcjonuje ok. 765 najemców z sektora gastronomicznego, którzy operują w blisko 2100 lokalach. Dotychczas oferta z tej kategorii stanowiła ok. 5% całkowitej powierzchni najmu centrum handlowego. Obecnie rekomendowany poziom wynosi ok. 20%, a niektóre obiekty, takie jak Hala Gwardii, w całości będą dedykowane jedynie kulinariom. W miastach tych funkcjonuje też ok. 210 najemców z sektora rozrywki, którzy łącznie zajmują ponad 400 lokali.

Czego tak naprawdę oczekują klienci?

Firma NEUROHM, we współpracy z Savills, na potrzeby raportu „Galerie społecznościowe”, przeprowadziła badanie na grupie ponad 1000 klientów centrów handlowych. Zastosowana unikalna metodologia przeanalizowała nie tylko to, co respondenci deklarowali, ale także zmierzyła czas, jaki zajęło im udzielenie odpowiedzi. Pozwoliło to określić emocjonalną pewność deklarowanych postaw.

„Z naszych badań wynika, że czysto emocjonalne aspekty, a nie racjonalna oferta handlowa czy lista użytecznych funkcjonalności, są dziś najistotniejsze dla Polaków przy opisywaniu cech ulubionej galerii handlowej” – mówi Paulina Poławska, Koordynator Projektów Działu Analiz, NEUROHM.

88% respondentów stwierdziło, że idealna galeria handlowa to taka, która poprawia samopoczucie. Jednocześnie, taki sam odsetek badanych zgodził się z cechą „ja i moi znajomi mamy tu blisko”. Na bazie samych deklaracji można byłoby założyć, że obie te cechy są równie istotne. Analiza czasu reakcji ujawnia diametralną różnicę – 60% respondentów wskazuje atrybut „poprawia mi samopoczucie” bez wahania, podczas gdy atrybut „ja i moi znajomi mamy tu blisko” osiągnął wynik zaledwie 39%. Oznacza to, że tylko pierwszy z tych elementów jest prawdziwą cechą idealnej galerii handlowej w oczach współczesnego konsumenta.

Na podstawie badania wyróżniono, że niezbędnymi atrybutami idealnej galerii handlowej jest m.in. „bogata oferta rozrywkowa” i „restauracje z dobrą opinią”. Ponadto obiekt taki powinien „dostarczać pozytywnych wrażeń”, „organizować wydarzenia kulturalne” i „pasować do stylu życia” klienta. Z kolei, oprócz bliskiej lokalizacji, cechą pozornie ważną jest również tania oferta gastronomiczna.

Jak będzie wyglądał rynek handlowy przyszłości?

Galerie społecznościowe są konceptem dużo bardziej złożonym od tradycyjnego centrum handlowego. Wiąże się z tym wiele wyzwań chociażby dla zarządcy nieruchomości, który musi w dużo bardziej aktywny sposób dbać o codzienne funkcjonowanie obiektu. Galerie te narażone są na zmienność mody i preferencji wielkomiejskich klientów. Zarządca musi zatem dbać o dostarczanie odwiedzającym doznań, jakich oczekują.

Nowa generacja galerii to również nowy produkt na rynku inwestycyjnym. Krótki okres w jakim funkcjonują one na rynku nie sprzyja długoterminowym analizom generowanych przez nich wyników. Czynnikiem ryzyka są również preferencje najemców z sektora rozrywka i gastronomia do rozliczania się w formie czynszu obrotowego. Inwestorzy nie mogą sobie jednak pozwolić na ignorowanie zmian zachodzących na rynku i z pewnością będą uważnie obserwować najlepiej prosperujące obiekty nowej generacji, które wkrótce mogą stać się pożądanym produktem na rynku.

„W najbliższych latach będziemy mieli do czynienia z mniejszą liczbę otwarć dużych galerii. Te które powstaną będą całkowicie odchodzić od tradycyjnie rozumianego handlu lub starać się połączyć go z nowymi funkcjami, tak by zwiększyć jej odwiedzalność i konkurować z internetowymi kanałami sprzedaży. Wyzwaniem będzie jednak odpowiednia komercjalizacja takiego obiektu, uwzględniająca marki i koncepty, które będą dla niego unikalne. Należy jednak pamiętać, że liczba tego rodzaju nowych galerii, które jest w stanie wchłonąć polski rynek jest ograniczona” – podsumowuje Jarosław Tutaj z Savills.

Źródło: materiały prasowe Savills

Foto: Hala Koszyki (fot. Griffin Premium RE), mat. Savills